האם בנייני דירות מודולריים אלה יסייעו לאזור המפרץ להתמודד עם משבר הדיור שלה?

כמה פרויקטים במחירים סבירים באזור הם הרכבת דירות מחוץ לאתר ואז פשוט נועלות אותן במקומן. אם הם יצליחו, זה יכול לקצץ במיליוני דולרים מעלויות הבנייה וחודשים מחוץ לבניית זמני בנייה.

האם בנייני דירות מודולריים אלה יסייעו לאזור המפרץ להתמודד עם משבר הדיור שלה?

בניית דירת סטודיו אחת במחיר סביר בסן פרנסיסקו יכולה לעלות בין 600,000 $ ל 800,000 $ - וגימור הבניין יכול לקחת גם שש שנים. לפני כמה שנים החלה קהילת Tipping Point, עמותה מקומית, לחפש גישה טובה יותר. רק ראינו 25, 30 שנות עבודה שבאמת לא שינו דבר, לרוע המזל, אומר דניאל לוריא, מייסד ויו'ר דירקטוריון של טיפינג פוינט. וידענו שאנחנו רוצים לנסות משהו אחר.



[תמונה: טרכטנברג אדריכלים]

חלק אחד מהפתרון: שינוי אופן בניית בנייני דירות. במפעל בגודל כדורגל בעיר ואלחו, מול המפרץ מסן פרנסיסקו, חברה בשם Factory OS בונה דירות לפרויקט שנקודת מפנה ושותפיו מקווים שיהוו מודל חדש להתמודדות עם משבר הדיור במדינה. אזור המפרץ - ולאתגר של חוסר בית במיוחד, באזור שבו כ -28,200 איש הם חסרי בית. בספטמבר, היחידות המודולריות יועברו על פני הגשר, שם הן נערמות כמו לבני לגו לבניין דירות חדש בן 145 יחידות לאנשים שנאבקו בחוסר בית. עלות הפרויקט צפויה לעלות פחות מ -400 אלף דולר ליחידה וצריך להסתיים תוך פחות משלוש שנים - נתונים סטטיסטיים שלוריא אומר שרוב האנשים שעוסקים בתחום אינם מאמינים שהם אפשריים.





[צילום: באדיבות Factory OS]

הגישה החדשה לבנייה מסייעת להוריד את העלות. אם אתה בונה בית או דירה יותר כמו מכונית, בצורה מתועשת, אתה יכול לעשות את זה הרבה יותר מהר, איכותי יותר ופחות יקר, אומר ריק הולידיי, מייסד ומנכ'ל Factory OS. בהשוואה לבנייה המסורתית, הוא אומר, עלויות הבנייה המודולרית הן בערך שליש פחות. במתחם דירות במחירים סבירים נוספים שהחברה עובדת עליהם ליד אגם טאהו, הפרויקט לא היה כדאי כלל אם היה נבנה באופן מסורתי. כאשר החברה עיצבה מחדש את הבניין לשימוש בבנייה מודולרית, העלות ירדה ב -6 מיליון דולר.

בנייתו במפעל מהירה יותר מכיוון שניתן לייעל את התהליך למהירות באופן שאינו אפשרי בחוץ, ועבודת הבסיס הבסיסית יכולה להתרחש במקום בו זמנית. צמצום משך הזמן לפרויקט מפחית את העלויות הכוללות. Factory OS חוסך גם עלויות עבודה בגלל מיקומו, מחוץ לאמצע סן פרנסיסקו, והאופן שבו הוא בנוי. זהו מפעל איגוד - דבר הנחוץ לעיתים קרובות לפרויקטים הזקוקים למימון ציבורי - אך עובדים בודדים מרכיבים את כל הדירות, במקום לעבוד אך ורק כחשמלאים או אינסטלטורים, למשל.



[תמונה: טרכטנברג אדריכלים]

בנייה מודולרית יכולה גם לעזור להאיץ בקבלת היתרים בקליפורניה, שכן ניתן לאפשר בנייה מסוג זה ברמת המדינה, במקום צורך בהיתרים בודדים בכל עיר. בדרך כלל, אתה ממתין שישה חודשים כדי לקבל תוכנית שאושרה בעיר ברקלי, אבל זה יוריד אותה לאפס, אומר פטריק קנדי, מנכ'ל חברת אינטרס פנורמית, חברת בנייה מודולרית שעובדת כעת על בניין חדש בברקלי יש 39 אולפנים זעירים לתושבים חסרי בית בעבר, יחד עם צוות תמיכה באתר ושירותים כגון עזרה במציאת עבודה ומזווה מזון באתר.

בדומה ל- Factory OS, תהליך החברה נע מהר יותר מבנייה סטנדרטית. קנדי אומר כי אינטרסים פנורמיים יוכלו לבנות את הדירות לפרויקט החדש בסתיו הקרוב במפעל שלה בנבדה תוך חודש בלבד בזמן שהבסיס יונח בברקלי, ולאחר מכן יוכל לספק ולערום את היחידות מיד לאחר מכן. פרויקט שאחרת היה לוקח 48 שבועות ייקח 16. הוא גם יעלה כ -30% פחות ממה שהיה עולה בבנייה סטנדרטית.



[צילום: באדיבות Factory OS]

ובכל זאת, שינוי שיטות הבנייה יכול לפתור רק חלק מהאתגר הכולל של בניית דיור חדש במחיר סביר באזור. מה שבאמת גילינו הוא שעליך להתייחס לכל חלק בתהליך הפיתוח, ולכל קלט לתהליך, אם תהיה לך ירידה משמעותית בעלות ובזמן שהשגנו בפרויקט [ בסן פרנסיסקו], אומר כריס בלוק, המוביל את היוזמה חסרת בית כרונית בנקודת מפנה. הפרויקט גם חוסך כסף מכיוון שהוא משתמש במימון פרטי מתורם, במקום צורך לעבור את התהליך המורכב והארוך של קבלת מימון ציבורי.

למימון עירוני יש גם תקנות שמוסיפות עלויות, כגון דרישות לשימוש בעסקים מקומיים בצוותי התכנון והפיתוח. זוהי תוכנית טובה, אך היא מיושמת לעתים קרובות באופן שמעלה את העלויות באופן משמעותי למדי, אומרת קייט הארטלי, מנהלת ההלוואות וההשקעות הראשית בקרן מאיץ הדיור בסן פרנסיסקו, ארגון ששיתף פעולה עם Tipping Point לניהול פרויקט הדיור החדש. . (הארטלי שימש בעבר כמנהל משרד ראש העיר לדיור ופיתוח קהילתי של סן פרנסיסקו.) קובעי מדיניות העירייה יצטרכו לבחור, היא אומרת: אם ביטול חלק מהתקנות הללו עשוי להפוך דיור זול יותר לזמין בזמן שהוא נחוץ נואשות, גם אם לתקנות היו יתרונות אחרים, האם כדאי לבצע את השינויים?

[צילום: באדיבות Factory OS]

מדיניות מקומית אחרת משפיעה גם על עלויות, כגון תהליך בדיקה שיקול דעת המאפשר לאדם בודד להתנגד לפרויקט ולאחר מכן להמשיך לערער גם אם לא יגבר. זה כל כך יקר, אומר הארטלי. כמפתח, אינך יודע אם תנצח. זה באמת מגביר את גורם הסיכון, מה שאומר שכספי המפתחים נוטים לעלות הרבה יותר מכיוון שהם יכולים להירגע לאחר השקעה של מיליוני דולרים. . . בסופו של דבר הם צריכים לבנות דיור עם תגי מחיר ממש גבוהים, מכירות והשכרה. ולכן זהו מעגל די מרושע. ייעוד הוא אתגר נוסף, שכן אזורים רבים בעיר מיועדים לבתים חד משפחתיים, מה שהופך רק אחוז קטן מהעיר לזמין אפילו לפרויקטים אלה.

הארטלי מקווה שהפרויקט החדש יכול להוות מודל לאחרים. המימון הפרטי עזר להניע את הפרויקט במהירות. היזם, שותף בשם Mercy Housing Housing, הצליח אז לפנות לזיכויים במס דיור בעל הכנסה נמוכה ולאגרות חוב בריבית נמוכה כדי לקבל עוד כספים. העיר תחתום על חוזה שכירות ארוך טווח לדירות, באותו אופן שבו היא משלמת כיום עבור חדרים לחסרי בית במלונות בתפוסה לחדר יחיד. פרויקטים דומים יכולים לקרות עם תורמים אחרים - כמו חברות טכנולוגיה שמתחילות להשקיע בדיור בר השגה - שיכולות לספק הלוואה ראשונית להאיץ פרויקטים ולחסוך עלויות, ולאחר מכן ניתן להחזיר אותן כשהפרויקט מתחיל להשתמש בזיכויי מס ו מימון אגרות חוב.

הפרויקט יכול לשמש כלי לדחוף לשינויים. אנחנו באמת יכולים להחזיק את הרגליים לאנשים עכשיו, כי יש לנו הוכחה שזה לא צריך לעלות כל כך הרבה ולקחת כל כך הרבה זמן באמצע משבר הומלס פשוטו כמשמעו במדינת קליפורניה ובעיר סן פרנסיסקו. , אומרת לוריא. במקביל, נקודת המפנה עדיין מחפשת דרכים להוזלת עלויות נוספות. ארבע מאות אלף דולר בשלוש שנים זה לא מספיק, הוא אומר. בואו נמשיך לדחוף את עקומת העלות הזו כלפי מטה. מדוע איננו יכולים להגיע ל -200 אלף דולר? מדוע איננו יכולים להגיע ל -100 אלף דולר ליחידה? עם המשבר שאנו רואים ברחובות סן פרנסיסקו, ובמדינת קליפורניה, אין לנו ברירה אחרת. עלינו לעשות זאת. ועלינו להיות מחויבים לכך, בין אם זה שימושי מבחינה פוליטית ובין אם לאו. אני יכול להגיד לך שלפני כמה שנים לא היו הרבה אנשים שתומכים בנו. כעת נוכל להציג פרויקטים ואנשים יצטרכו לענות: מדוע הפרויקט שלך עולה כפול ולוקח פי שניים?